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华发股份千亿冒进堪忧:362亿短债压顶 广州项目捂盘

时间:2019年09月23日 15:26:24 中财网
  原标题:千亿冒进堪忧:362亿短债压顶 广州项目五年未入市被指“捂盘”

据记者 杨玲玲 广州报道
  总部位于珠海的老牌房企(600325.SH),正狂奔在全国化扩张的路上。2019年,其将销售目标定于1100亿元,同比增速达89%。

  然而,上半年,华发的销售金额为435.90亿元,仅完成年度销售目标的39.63%。同时,截至报告期末,持有货币资金235.41亿元,短期借款167.41亿元,一年内到期的非流动负债194.65亿元,尚存在126.65亿元的短债缺口。

 据记者注意到,2014年1月以2.92亿元总价竞得广州海珠区宝岗大道AH010834地块,配建10350平方米拆迁安置房建筑面积,折合楼面价20886元/平方米。

  9月17日,在拿地过去5年多后据记者实地走访位于广州市海珠区的地块了解到,项目被命名为华发江南府,仍在施工建设中,目前尚未开盘入市。对此,市场观察人士称其变相“捂盘”,坐享地价升值的红利。

  针对企业的规模发展、降负债情况,以及外界对广州项目的“捂盘”质疑等据记者多次致电致函证券部,相关负责人表示将尽快查收函件并予以回复,然而截止发稿前,未收到对方具体答复。

  127亿短债偿还缺口
  日前,发布2019年半年报显示,报告期内,实现营业收入142.24亿元,同比增长50.84%;归属上市公司股东的净利润13.83亿元,同比增长2.84%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润13.00亿元,同比下滑2.41%。

  而上年同期,的归属净利润和扣非净利润的同比增幅分别为134.95%、134.24%,增速大幅放缓背后,近两年主动“降杠杆”,净负债率由2017年301.14%降低至2019年上半年的197%,不过该数值依然偏高。

  截至上半年底,持有货币资金235.41亿元,而其短期借款为167.41亿元,一年内到期的非流动负债为194.65亿元,合计362亿元,尚存在126.65亿元短债偿还缺口。

  同时,上半年用于确定借款利息费用的资本化率为6.37%(2018上半年为 5.78%),中期平均融资成本明显升高。

  事实上,当前房企普遍面临偿债压力和融资难题。近段时间以来,也融资动作频频。9月4日,宣布以受让供应商对公司及下属子公司享有的应收账款债权的方式,发行70亿供应链资产专项计划。9月10日,据上交所披露,面向合格投资者公开发行的40亿元小公募券状态更新为已反馈。同时,据近日上交所披露,成功发行2019年度第二期中期票据,实际发行总额10亿元。

  市场观察人士指出,在内部销售现金承压、外部融资环境受限,叠加资本支出和到期回售双重压力背景下,下半年房地产企业在流动性管理方面将面临考验。

  广州项目拖延入市
  不过,短债压力并未阻挡的拿地热情。据了解,2019年上半年拿地金额为45.7亿元,而2018年上半年这一数额仅为35亿元,拿地力度明显加大。

  同时根据观察,上半年战略性布局粤港澳大湾区,新增土储位于粤港澳大湾区权益面积占比超40%。其中,广州作为其较早布局的城市,早在2012年便已进驻,截至今年6月有多个项目处于在建状态,不过位于主城区的项目并不多。

 据记者采访中了解到,2014年初竞得的位于广州市海珠区核心位置的一幅土地在拿地5年后仍未入市销售,漫长的开发建设周期被指捂地坐等升值。

  2014年1月,以2.92亿元的总价竞得广州海珠区宝岗大道AH010834地块,折合楼面价20886元/平方米。该地块出让之后,宝岗大道板块也断供整5年。

据记者实地探访了该项目。从宝岗大道拐进龙骧大街,就能看到华发江南府的工地,两栋高楼在紧锣密鼓地施工建设中。同时,项目在龙骧大街上设有销售站点,根据现场工作人员介绍,整个项目预计会在今年10月迎来首开,推出127平方米到143平方米的四房,精装交付,均价可能在7万元/平方米左右,目前售楼处和样板房仅对预约客户开放。

  另根据财报显示,华发江南府2018年开工,预计2020年竣工,投资总额约6.2亿元。

  作为中心城区的稀缺宅地资源,在拿地4年后才开始施工,5年过去仍未开盘销售,原因为何?是否涉嫌捂盘惜售?针据记者致电致函方面,截至发稿未获回应。

  千亿规模冒进
  公开信息显示,成立于1992年8月,前身始创于1980年,2004年在上交所上市,大本营位于珠海。

  2008年,迈出全国化布局的第一步,先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市拿地,不过,对重点一二线城市一直鲜少涉足。

  直到2013年,发力异地扩张,打出“珠海为战略大本营,武汉、广州、南宁等一二线城市重点突破”的旗帜。与此同时,其“地王”之路高歌猛进,先后在广州、武汉、上海等地斩获“地王”。

  仅在广州市场,就多次高溢价拿地。2012年11月,在广州的首个项目,以10.7亿元以及2万平方米的竞配建为代价拿下,刷新白云区地王。2015年,该项目在拖延入市后,精装的大户型设计还曾遭遇去化难题。

  同时,2014年1月,在广州以总计17.15亿元并分别配建10350平方米以及1800平方米的拆迁保障房代价一口气拿下两宗宅地。同年2月,又以29.16亿元以及配建拆迁安置房89100平方米的代价斩获荔湾区一地块,折合楼面价达21568元/平方米,成为区域“单价地王”。2018年年报显示,上述项目两个处于在售状态,一个还未开盘。

  “地王”加持下,逐渐在豪强林立的房地产行业崭露头角。而随着行业寡头竞争的格局日益凸显,也将进入“千亿级俱乐部”提上日程,2019年提出了一个1100亿销售目标,同比增速达89%。不过,上半年销售金额435.90亿元完成年度销售目标的39.63%。

  对于能否如期完成全年目标,以及规模跃进中如何平衡与利润、品质之间的关系等问题,方面未具体回应记者。
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